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房地产市场及其运行

2017-11-27 17:33:08

      要做好房地产服务,就要懂得房地产市场是怎样形成的,了解其运行规律和发展变化趋势,并能分析问题、提供有关房地产市场方面的咨询服务。


      来源 :中国财经界


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      房地产市场概念和要素


      市场是某种商品所有现实买者和潜在买者所组成的群体。

      市场 = 人口 + 购买能力 + 购买欲望

      所以说,人口、购买能力和购买欲望这三个要素,缺少任何一个都不能构成市场。只有当人口较多、且人均收入较高时,市场潜力才叫大。要分析市场规模,要从人口,购买能力和购买规模三个方面入手。


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      房地产市场的概念


      房地产市场是指所交易的商品是房地产的市场。房地产交易,包括买卖、互换、租赁等。


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      房地产市场的要素


      主要有三个:第一,市场主体,是有房地产的供给者和需求者;第二,市场客体,即有可供交易的房地产;第三,交易条件,既有符合交易双方利益要求的交易价格和付款方式。


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      房地产市场的作用和特点


      房地产市场具有传递房地产供求信息、调节房地产资源配置、提高房地产使用效益等作用。

      主要有以下特点:

      房地产交易对象不可移动,不像实物交付那样交割,而是实物随着相关权利而转移;交易对象各不相同,交易是不同质的;交易金额较大,一般需要贷款,需要银行的参与;交易时间过程较长,一般办理各种手续;交易频次较低;新房和存量房市场并存;买卖和租赁市场并存;市场状况各不相同;一个地方一种情况、交易和市场容易受到管制,政策法规和房地产市场规则有较多调整、并且普遍需要经纪服务(房地产专业较强、信息不充分)。


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      房地产市场的主要参与者


      房地产的供给者,主要有三种:第一种,房地产开发企业,简称开发商,是以盈利为目的,从事房地产开发经营活动的企业,是新建商品房的供应者。第二种房屋所有权人,他们可能出售或出租自己的房地产,是存量房的供给者。第三种是土地拥有者,包括土地所有者和土地使用者是土地的供给者。


      房地产的需求者,主要是房地产的购买人和承租人。

      房地产由于是一种可以满足生产、生活需要的消费品和生产要素,又是一种可以带来租赁、增值等收益的投资品,所以对房地产的需求有多种。根据购买房地产的目的,可将房地产需求分为以下类型:

      自用型需求,也称为自住需求、消费需求,是为用而买的需求。自用型需求又可分为刚性需求和改善性需求,刚性需求是结婚、新增人口、征地拆迁货币安置等产生的需求,改善性需求是指为改善居住条件,如以小换大、以旧换新等产生的需求。


      投资性需求是购买房地产后主要以出租来获得回报的需求,是“为租而买”的需求。

      投机性需求是为了出售而暂时购买房地产,利用房地产价格涨落变化,以期从价差中获利的需求。是“为卖而买”的需求。特别是发生在投机者对未来的房价看涨时而购买,甚至出现疯狂的抢购。


      保值性需求是担心通货膨胀货币贬值而购买房地产。

      特殊性需求是为了特殊需要而购买房地产,如为子女上学购买学区房。


      房地产自用性需求,目标是“物有所值”;对投资性需求者来说,目标是购买后在持有期间内能获得租赁收益大小和持有末能获利的多少;对于投机需求者来说,目标是购买后价格上涨幅度和转售时的获利。这些因素往往决定了他们购买意愿和愿意支付的价格。


      房地产经纪机构,是房地产交易的中间商。是房地产交易双方外的重要市场参与者,为房地产交易者提供房源、客源、价格等信息。协助购买、租赁房地产,协助双方订立房地产买卖或租赁合同,核实房地产权利状况、代办房地产贷款、不动产登记手续,还可以帮助房地产开发企业制定和实施销售策略、提供销售价格建议等。

其他专业服务机构,主要有金融机构、房地产估价机构、律师事务所。其中金融机构是为房地产买卖提供资金,没有金融机构的参与市场就难以有效运转。房地产估价机构是在房地产买卖、抵押、税收等活动中提供房地产价值或价格评估服务。律师事务所是在交易中提供法律咨询和服务,对合同进行把关。


      房地产市场管理者,主要是有关行政管理部门和行业自律组织。我国的唯一全国性房地产经纪行业组织是中国房地产估价师与房地产经纪人学会。


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      房地产市场的分类


      按流转次数分为房地产一级市场、二级市场和三级市场。

      一级市场是建设用地使用权出让市场。

      二级市场是建设用地使用权出让后的房地产开发和经营,包括建设用地使用权转让市场、新建商品房销售市场。

      三级市场是房地产买卖、租赁等多种经营方式,包括新建商品住房、经济适用住房再次交易市场。按房地产交易方式的分类,分为买卖市场和租赁市场;按房地产用途分类,分为居住房地产市场和非居住房地产市场;按区域范围分类,分为区域房地产市场和整体房地产市场。


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      房地产市场需求与供给


      供求理论是市场运行的基础理论,也是房地产市场运行和价格变动的核心理论,房地产市场的波动、房地产价格水平的高低及变动,从经济学上讲是由房地产的供求这两种力量共同作用的结果。


      房地产的市场需求

      含义是指消费者在某一特定时间内和每一价格水平下,对某种房地产所愿意并且能够购买数量。通常与所想的需要即相关又不同。其形成的条件有两个,第一个是愿意购买,第二个是有购买的能力。


      决定房地产需求的基本要素

      该宗房地产的价格水平。价格上升,需求减少,价格下降,需求增加。

      消费者的收入水平,即消费者的支付能力,有钱了就会买的多。

      消费者偏好,是消费者对商品需求产生的需要和欲望。

      相关物品的价格水平,主要包括替代品和互补品。

      消费者对未来的预期,有句话叫:买涨不买跌!


      房地产市场的供给

      是指房地产开发企业或房地产运营者在某一特定时间内和每一价格水平下对某种房地产所愿意,并且能够提供出售的数量,供给形成有两个条件,一个是愿意供给,第二个是有能力供给。


      决定房地产供给的基本因素

      该种房地产的价格水平。价格高,供给多。

      房地产的开发建设成本。成本低,供给多。

      房地产开发建设技术水平。水平高,供给多。

      房地产开发企业对未来的预期。预期好,供给多。


      需要指出的是,由于目前的建设用地使用权出让市场由政府独家垄断,房地产开发期较长,房地产的不可移动性导致房地产不能在不同地区之间调剂余缺,使得房地产供给与一般商品供给有很大不同,不能随着房价变化及时做出调整。系在较短的时间内,房地产开发企业要根据房价上涨及时增加供给量或根据房价下跌及时减少供给量都存在着很大的困难。


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      房地产的市场竞争与结构


      房地产的市场竞争是指房地产市场上交易各方为了自己的利益最大化而进行的努力,具体有卖方与买方之间的竞争,卖方之间的竞争与买方之间的竞争。

      房地产的市场结构和其他经济结构一样,也分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种市场类型。


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      房地产市场波动和调控


反映房地产当期变化的状况指标是成交量和成交价。成交量变化一般领先于成交价的变化,而且成交量比成交价对市场的反应更敏感,变化更快、更大。


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      房地产市场周期不同阶段的特征


      繁荣阶段,首先成交量和成交价均快速放大,成交量在达到峰值后回落,价格涨势逐渐趋缓,房价比房租明显快的速度上涨,存量房换手率快,交易量大,大批房地产开工项目开工,房屋的空置率在经历了复苏阶段的基础继续下降,后阶段开始上升。


      衰退阶段,主要特征有新房销售困难,投机、投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手,房价比房租明显快的速度下降,房屋空置率不断上升。


      萧条阶段,在这个阶段需求继续减少,新的供给很少产生或不再产生,萧条阶段的主要特征有成交量小、市场冷清、房地产开发项目开工率低、自用性需求以市场惯性减少,房租下降。

      复苏阶段,特征是成交量和成交价同时变化,从底部回升,量先于价启动,特别是存量房租金和价格几乎同步上涨。


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      房地产市场调控政策及其影响


      房地产由于受政策干预多,影响大,造成人们对未来房地产市场走势难以判断,所以把房地产市场称为政策市。房地产市场调控政策措施可以分为金融、税收、土地、供应住房保障和其他方面滴政策,都对房地产市场行情产生较大影响。


      房地产金融政策措施主要有:收紧或放松个人住房贷款,如对新增个人住房贷款规模、房地产贷款所占比例实施管控,提高或降低个人住房贷款的最低首付款比例、利率水平、最高贷款额度,实施差别化住房信贷政策,如区分首套住房贷款及第二套住房贷款的最低首付比例和贷款利率。


      房地产税收政策措施,如加大房地产交易环节的税收,一般有增值税、契税、所得税,或给予房地产交易环节税收优惠,如出售住房所得或个人所得税减免,上调或下调住房转让增值税。


      土地供应政策措施,这方面的措施主要有增加或减少土地供应规模,如增加住房用地供应总量,严控新增土地供应指标,调整土地供应结构和比例。


      住房保障政策措施,这方面的措施主要有调整商品住房和保障性住房供应比例,增加或减少保障性住房建设。前段时间国家大力改革,租售并举,并在重点城市重点扶持央企进入房地产建设廉租房,就是住房保障措施的最明显例子。


      其他方面滴政策措施,如住房限购、限价,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标,外国人购房限制等。

房地产市场发展还与宏观经济政策密切相关,特别是货币政策信贷政策取向在很大程度上决定着房地产市场的发展方向。


      “房子是用来住的,不是用来炒的”,下一步,政府将不断加强监管力度,以“租售并举”为实验窗口,实际有效的解决百姓住房问题,于此同时实现重点城市房价的调整,保证整体经济平稳健康发展。

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